Perícias Judiciais

Curso prático de avaliação de imóveis para engenheiros, arquitetos e agrônomos utilizando a NBR 14.653, – Partes 1, 2 e 3, com utilização de inferência estatística e planilha Excel.

Datas: 4 e 5 de Maio de 2012, sexta e sábado

Horário: das 8:30h as 19:30h

Local: CREA-RS – Porto Alegre

Carga Horária: vinte (20) horas aula

Comentário desse blog: O curso é próprio para os interessados em serem avaliadores da Caixa Econômica Federal – CEF, Banco do Brasil e outras instituições bancárias que operam com o sistema financeiro habitacional. Algumas dessas instituições exigem um curso desse nível para cadastrar avaliadores, entre outras exigências a serem verificadas pelos interessados.

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Continuação do post de 6/5

O Eng. José Fiker, em seu livro Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos (ps.38-39), apresenta a Tabela do IBAPE, que estabelece a relação entre os mais diferentes tipos de construção civil e padrões construtivos. A constante a ser aplicada aos índices dessa tabela é o Custo Unitário Básico da Construção Civil – CUB, mais especificamente, o valor unitário da construção do tipo H8-2N, publicado mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de diversos estados. O valor calculado para o tipo H8-2N é exatamente o custo de construção ou reprodução, por metro quadrado, de um prédio de 8 andares com apartamentos de 2 quartos, com padrão construtivo normal.

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Continuação do post de 22/4 

É muito comum o perito-avaliador se defrontar com avaliações de casas isoladas em terreno, que devido à espécie do lote, ao tipo de benfeitorias e à área de construção tornam impossível encontrar ofertas naquela região semelhantes ao imóvel a avaliar de maneira que se possa comparar diretamente. Para tanto é necessário avaliar segundo o Método Evolutivo, descrito no post anterior, onde o imóvel é avaliado conjugando-se dois métodos distintos, por exemplo: o terreno é avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado utilizando-se regressão linear, e as benfeitorias, pelo Método de Quantificação do Custo de Benfeitorias, empregando-se basicamente o Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB.

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Continuação do post de 15/4

Identificação e definições das variáveis do modelo na inferência estatística – NBR 14653

Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação a sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

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Continuação do post da última sexta-feira

Método Comparativo de Dados de Mercado ou simplesmente Método Comparativo é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, identificando o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

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Continuação da Série Avaliações de Imóveis Segundo a NBR 14653, da última sexta-feira

Em geral, o perito judicial deve procurar zelosamente o melhor método científico para elucidar o objeto da perícia e, consecutivamente, fundamentar seu laudo. No caso de avaliação de imóvel, o mesmo deve ocorrer, o já investido perito-avaliador se esforçará em empregar a melhor técnica possível para definir o valor.

A escolha do método avaliatório a ser seguido pelo perito judicial para a avaliação de imóveis deve sempre dar preferência ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado que poderá ser fundamentalmente realizado por inferência estatística ou por homegeneização, cujas definições, segundo a NBR 14653-1, são:

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Planejamento da pesquisa pela NBR 14653

No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor.

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Em 1998, iniciou-se a revisão da Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 5676/89, a qual contou com uma ampla participação dos profissionais da área de engenharia. Como resultado, houve a incorporação das diversas normas que tratam de avaliações de bens em uma única, no seguinte ordenamento:

-   NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;

-   NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;

-   NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;

-   NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;

-   NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

-   NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

- NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.

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Considera-se a vistoria como o primeiro passo a ser dado nos procedimentos de avaliação; o segundo passo notável e esperado seria a chamada Pesquisa de Mercado – ou como a NBR-14653-2, da série avaliações de imóveis, denomina, Levantamento de Dados de Mercado – de imóveis semelhantes ao imóvel a avaliar, cuja planilha resultante deve sempre constar em algum item ou anexo do trabalho avaliatório quando destinado à Justiça, quer seja ele um Parecer Técnico de Avaliação ou Laudo de Avaliação Simplificado ou Laudo de Avaliação Completo (terminologia dada pela NBR-14653-2 - Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos).

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NBR 14653-2 - ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas

Em 1998, iniciou-se a revisão da Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos da ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, NBR 5676/89, a qual contou com uma ampla participação dos profissionais da área de engenharia. Como resultado, houve a incorporação das diversas normas que tratam de avaliações de bens em uma única, no ordenamento a seguir.

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