Vistoria para a avaliação de imóvel
Pode-se dizer que o primeiro passo verdadeiro com o objetivo de avaliar um imóvel é realizar a vistoria nele. No laudo de avaliações, item Vistoria, deve constar a caracterização da região, a caracterização do terreno e a caracterização das edificações e benfeitorias.
Benfeitoria é o melhoramento que se realiza em um bem com o intuito de aproveitá-lo, conservá-lo, embelezá-lo, melhorá-lo ou valorizá-lo, e que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.
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Vistoria para a avaliação de imóvel e como ser Perito Judicial
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Na caracterização da região serão anotados dados relativos:
- aos aspectos gerais – análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;
- aos aspectos físicos – condições de relevo, natureza predominante do solo, condições ambientais;
- à localização – situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência;
- ao uso e ocupação do solo – confrontação da ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo;
- infra-estrutura urbana – sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
- atividades existentes – comércio, indústrias e serviços;
- equipamentos comunitários – segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
Na caracterização do terreno, informar:
- localização – situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações;
- utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
- aspectos físicos – dimensões, forma, topografia, superfície, solo, para confrontar com a documentação disponível;
- infra-estrutura urbana disponível;
- restrições físicas e legais ao aproveitamento.
E por fim na caracterização das edificações e benfeitorias, constar:
- aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a documentação disponível;
- aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
- adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;
- condições de ocupação.
Muitas vezes o imóvel que se avalia contém edificações e benfeitorias que não constam na documentação apresentada nos autos do processo judicial, como por exemplo uma matrícula do imóvel onde só é descrito o terreno sem estarem averbadas as benfeitorias. Nesse caso, é recomendável citar o fato no laudo pericial junto com as suas quantificações e avaliações, assim como a lógica diminuição do valor total do bem por não estar o imóvel devidamente legalizado. Benfeitorias não averbadas podem conter considerável dívida de obra no INSS.
O avaliador-judicial, sempre que possível, deve vistoriar o imóvel. Quando não for possível o acesso ao seu interior, o motivo deve ser justificado no Laudo de Avaliação ou Parecer Técnico de Avaliação.
Na vistoria o avaliador classificará, definitivamente, o imóvel avaliando:
- quanto ao uso: residencial, comercial, industrial, institucional e misto;
- quanto ao tipo do imóvel: terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja; galpão, vaga de garagem, misto, hotéis, hospitais, cinemas, teatros e clubes recreativos;
- quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios ou mistos), conjunto de salas comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjunto de unidades comerciais, shopping-centers e complexo industrial.
