Método de Quantificação de Custo – determinação do valor de benfeitorias – avaliação de benfeitorias
É muito comum o perito-avaliador se defrontar com avaliações de casas isoladas em terreno, que devido à espécie do lote, ao tipo de benfeitorias e à área de construção tornam impossível encontrar ofertas naquela região semelhantes ao imóvel a avaliar de maneira que se possa comparar diretamente. Para tanto é necessário avaliar segundo o Método Evolutivo, melhor descrito no item 30.18 do livro Manual de Perícias, onde o imóvel é avaliado conjugando-se dois métodos distintos, por exemplo: o terreno é avaliado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado utilizando-se regressão múltipla, e as benfeitorias, pelo Método de Quantificação do Custo de Benfeitorias, empregando-se basicamente o Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB.
O Método de Quantificação de Custo é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas.
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Método de quantificação de custos, avaliação de benfeitorias e como ser Perito Judicial
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O mais comum é realizarem-se avaliações utilizando-se o custo unitário básico de construção, precisamente o já citado CUB, editado pelos Sindicados das Indústrias da Construção Civil de cada Estado. Nesse caso pode-se calcular o valor da construção como nova aplicando-se o modelo existente no livro Manual de Perícias.
A identificação do custo pelo orçamento detalhado é através de levantamento dos quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas, sendo que no preenchimento da planilha orçamentária deve constar a de todos os serviços, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de duas formas: pela forma analítica, na qual se faz necessária a realização de um orçamento à recomposição do imóvel na condição de novo, ou pela aplicação simples de coeficiente de depreciação, que leve em conta a idade da construção e o seu estado de conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável. O segundo tipo é mais usual nos laudos judiciais, podendo ser aplicada a consagrada Tabela Ross-Heideck de depreciação, que será assunto de post desse blog na data de 24/9/2010. A Tabela Ross-Heideck também é utilizada na depreciação de máquinas e equipamentos.
Então, quando se for avaliar um terreno com construção não nova, pode-se aplicar a fórmula existente no livro Manual de Perícias diretamente multiplicada pelo coeficiente de depreciação, em valor menor que um.
Por outro lado, o custo de reedição da benfeitoria seria o resultado do custo de reprodução subtraído da parcela relativa à depreciação.
A depreciação, que é a perda de valor de um bem devido a modificações em seu estado ou qualidade, pode ser ocasionada pela:
- decrepitude: desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência de seu envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
- deterioração: desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados.
- mutilação: retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.
- obsoletismo: superação tecnológica ou funcional.
Por último, o Método Comparativo Direto para a Avaliação de Custos é aquele que considera uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
As matrículas dos imóveis, a serem juntadas como anexos aos trabalhos avaliatórios, são elementos importantes para identificar o imóvel, dando a sua localização e situação, assim como dimensões e as benfeitorias que possuem. Se for avaliado um terreno com benfeitorias e na matrícula constar apenas o terreno sem elas, é sinal de que o imóvel, possivelmente, não possui projeto aprovado pela prefeitura, habite-se, ou não estão saldadas as suas dívidas de construção junto aos órgãos oficiais.
