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Método comparativo e software de avaliações de imóveis – Série avaliações de imóveis segundo a NBR 14653

15, abril, 2011 por Rui Juliano

Continuação do post da última sexta-feira

Método Comparativo de Dados de Mercado ou simplesmente Método Comparativo é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, identificando o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística, respeitadas as especificações definidas nas normas de avaliações pertinentes da ABNT. Como visto, é condição fundamental para aplicação do Método Comparativo a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário, esta obtida através de diligente Pesquisa de Mercado.

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Homogeneização é a correção e transformação de atributos, situações e quantificações de um imóvel, através de coeficientes, chamados de fatores, para uma posição paradigma (imóvel paradigma). Por exemplo: tem-se um imóvel pesquisado de quinze metros de testada (fachada) e o imóvel a avaliar possui uma testada de dez metros. Sabendo-se que um imóvel de maior testada terá também um valor maior por metro quadrado, obriga-se a multiplicar o valor do metro quadrado desse terreno pesquisado por um coeficiente de testada ou fator testada menor que um, a fim de que se transforme o valor do metro quadrado do terreno pesquisado com característica de fachada de quinze metros em valor por metro quadrado de terreno com característica de fachada paradigma de dez metros – a isso chama-se de homogeneização.

Imóvel paradigma é imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação.

O coeficiente ou fator, no caso de testada ou profundidade, levará em consideração a dimensão específica do imóvel pesquisado em relação à dimensão específica do imóvel a avaliar.

Além da testada e profundidade de um terreno, outros atributos ou características merecem ser homogeneizados num mesmo elemento pesquisado, a fim de que ele fique de acordo com o paradigma do bem a ser avaliado. Dessa forma, é aplicado um índice específico que torna o valor do metro quadrado de um elemento pesquisado, com determinada característica, em valor por metro quadrado de uma característica padrão. Assim, sobre os atributos ou características podem ser aplicados, segundo as necessidades, os fatores (coeficientes) abaixo:

- fator testada – transforma o valor unitário de um terreno com determinada testada em valor unitário de terreno com testada padrão (ou paradigma);

- fator profundidade – transforma o valor unitário de um terreno com determinada profundidade (fundos) em valor unitário de terreno com profundidade padrão;

- fator localização – transforma o valor unitário de um terreno com localização valorizada – a mais, a menos ou igual ao imóvel a avaliar – em valor unitário de terreno com localização padrão;

- fator esquina – transforma o valor unitário de um terreno localizado em uma esquina em valor unitário de terreno localizado em meio de quarteirão;

- fator atualização – faz a correção monetária para uma data padrão;

- fator topografia – faz a transformação da dificuldade ou facilidade topográfica do elemento pesquisado para o terreno padrão.

O livro do Eng. Alberto Lélio Moreira, Princípios de Engenharia de Avaliações, quinta edição, Editora Pini (www.piniweb.com.br), 2001, em seu capítulo 7, apresenta considerações sobre diversos fatores de homogeneização.

As avaliações pela inferência estatística são mais primorosas e consistem num conjunto de procedimentos de identificação, coleta, seleção, processamento e análise de imóveis assemelhados ao imóvel a avaliar, de onde se extrai uma relação de valores e atributos que, invariavelmente, serão utilizados em um software específico de estatística inferencial. Existem no mercado diversos softwares já direcionados para avaliações, assim como cursos rápidos que ensinam sua utilização, dando aptidão ao avaliador.

Softwares de Avaliações de Imóveis

- INFER: Aria Sistemas, tel. (31) 3295 1798, www.ariainformatica.com.br;

- SISREN: Pelli Sistemas, tel. (31) 3466 1557, www.pellisistemas.com.br;

- REGRE-4W: Eng. Domingos de Saboya, tel. (21) 2265 8228, swaneesaboya@terra.com.br; sendo que o INFER e o SISREN estão atualizados segundo a nova norma NBR 14653.

Podem-se realizar avaliações de terrenos, glebas, prédios e apartamentos pelo Método Comparativo, igualmente, de locativos de imóveis residenciais e comerciais.

Método das Vendas, de terminologia mais antiga, é também aquele que utiliza a comparação direta entre bens ofertados ou vendidos no mercado.

Método Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias é aquele que apropria o valor de benfeitorias, através da reprodução dos custos de seus componentes. A composição dos custos é feita com base em orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório. Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico com o tempo e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias, a dita depreciação.

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A NBR 14653-1 define diversos tipos de custos; seguem aqueles relevantes ao que está se tratando aqui junto com as explicações precisas:

- custo de reedição é o custo de reprodução, descontada a depreciação, tendo em vista o estado em que se encontra o bem;

- custo de reprodução são os gastos necessários para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação;

- custo de substituição é o custo de reedição de um bem que exerça a mesma função do avaliando.